Per la prima volta i contratti a canone concordato superano quelli a canone libero. A Milano il fenomeno è più marcato: +78,4% dal 2018, contro il +38% del libero.Vediamo cosa ha innescato il cambiamento e se il modello può replicarsi in altre città
Per la prima volta nella storia del mercato degli affitti italiano, il canone concordato ha sorpassato quello libero. Secondo i dati dell’Omi, l’Osservatorio immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, nel 2025 i nuovi contratti 3+2 hanno superato i 4+4 a livello nazionale, un cambio di rotta che fino a pochi anni fa sarebbe stato impensabile. Ma il dato più interessante non è solo quantitativo: in 44 capoluoghi su 103, il canone concordato è cresciuto più velocemente di quello libero, arrivando in alcuni casi a ridurre quasi del tutto il vantaggio economico che lo rendeva appetibile.
A Milano, l’esempio più eclatante: dal 2018 a oggi il canone concordato è salito del 78,4%, più del doppio rispetto al +38% registrato dal canone libero. Un trend che spinge proprietari e inquilini a riflettere su chi stia davvero beneficiando di uno strumento nato per calmierare il mercato. Qui facciamo il punto con Fabiana Megliola, responsabile dell’Ufficio studi del gruppo Tecnocasa che analizza l’andamento delle locazioni.
Anche i vostri dati raccontano un’esplosione del canone concordato a Milano. Cosa ha innescato questo cambiamento?
A Milano, fino al 2023 il contratto a canone concordato era poco diffuso, a causa dell’importante gap esistente tra i canoni di locazione sul libero mercato e quelli previsti dagli accordi territoriali, decisamente più contenuti. A Milano, la domanda elevata e la bassa offerta avevano determinato canoni di locazione elevati e ai proprietari conveniva comunque scegliere il canone libero nonostante i vantaggi fiscali del concordato. Il punto di svolta è arrivato nel 2023 quando il Comune ha aggiornato le fasce di canone e il vantaggio fiscale è diventato molto significativo rispetto al libero mercato. Il proprietario può applicare la cedolare secca al 10%, beneficiare della riduzione IMU e di ulteriori vantaggi fiscali. Si prevedono anche altre agevolazioni.
Vi aspettate che altre grandi città seguano lo stesso percorso di Milano nei prossimi anni?
Dipenderà dal gap esistente tra i canoni previsti a livello territoriale, le agevolazioni previste a livello comunale e i canoni sul libero mercato. In linea di massima il passaggio al contratto a canone concordato dipende anche da come va il mercato degli affitti: in un mercato di affitti con canoni in discesa il concordato potrebbe essere una scelta conveniente.
A Milano avete registrato anche uno spostamento dei proprietari dagli affitti brevi alla locazione tradizionale. Perché lo fanno?
Qui oggi il canone concordato offre un canone più vicino ai valori di mercato, una fiscalità favorevole e una maggiore stabilità del rapporto locativo. A questo si aggiunge il rientro sul mercato tradizionale di una parte degli immobili precedentemente destinati agli affitti brevi. Il risultato è che molti proprietari trovano il contratto a canone concordato più competitivo.
Anche il “transitorio” è in crescita nei vostri dati: quali sono i vantaggi concreti che spingono un proprietario a scegliere questo tipo di contratto invece di un 4+4 o di un 3+2?
Il vantaggio del contratto transitorio è quello di permettere al proprietario di avere la disponibilità dell’immobile dopo un periodo più breve. Inoltre, consente di “conoscere” l’inquilino, sincerarsi sulla puntualità dei pagamenti e non si esclude che, dopo un contratto di tipo transitorio, si possa passare a uno di più lungo periodo.
Il canone concordato può davvero diventare una risposta strutturale al caro-affitti, o resterà un fenomeno concentrato in poche città con accordi territoriali aggiornati come Milano?
Sicuramente se i canoni previsti dagli accordi territoriali sono concorrenziali rispetto a quelli di mercato e, considerando le agevolazioni fiscali, il canone concordato potrebbe predominare anche in altre città. Occorre capire quanto la diffusione del concordato possa servire a combattere il caro affitti e non diventare uno strumento solo a favore dei proprietari.
Cosa servirebbe, secondo voi, per portare il concordato a crescere ovunque come sta facendo a Milano?
Serve equilibrio, stabilire valori dei canoni e agevolazioni fiscali che tengano conto degli interessi di entrambe le parti. Serve informazione perché proprio la scarsa conoscenza della tipologia di contratto ha portato spesso al mancato utilizzo.
